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BauleistungenPolitik und MarktRecht

Neues Bauvertragsrecht im BGB ab 01.01.2018

Am 31.03.2017 hat der Bundesrat das bereits am 10.03.2017 vom Bundestag verabschiedete „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts“ (siehe hier) beschlossen. Dieses verankert in den §§ 650 a – 650 v BGB erstmals spezielle gesetzliche Regelungen zum Bauvertrag (§§ 650 a – 650 o), zum Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650 p – 650 t) und zum Bauträgervertrag (§§ 650 u – 650 v). Die Änderungen treten zum 01.01.2018 in Kraft und betreffen nur Verträge, die ab diesem Tag abgeschlossen werden. Altverträge sind von der Änderung nicht betroffen.

Die Änderungen betreffen nicht nur Regelungen für Verbraucherbauverträge, was ursprünglich erklärtes Ziel des Reformvorhabens war. Die Reform betrifft vielmehr nahezu alle Bau- und Planungsverträge im geschäftlichen Bereich. Vergaberechtlich relevant sind hierbei die Änderungen, welche Abweichungen zu den Regelungen der VOB/B beinhalten. Da die VOB/B dann, wenn öffentliche Auftraggeber die VOB/A anwenden müssen, zu vereinbaren ist, ist die Kenntnis der neuen Rechtslage auch für den Vergabepraktiker unerlässlich. Die insoweit maßgeblichen Änderungen sollen daher im Folgenden kurz angerissen werden:

Änderungen bei der Abnahme

Will der Besteller eine Abnahme wirksam verweigern, muss er nunmehr (mindestens) einen konkreten Mangel rügen, § 640 Abs. 2 BGB n.F. Gegenüber einem Verbraucher muss der Unternehmer auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hinweisen.
Verweigert der Besteller die Abnahme berechtigt, so hat er dennoch auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Werkes mitzuwirken. Bleibt der Besteller einem vereinbarten Termin hierzu fern, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen, § 650 g BGB.

Gesetzliches Anordnungsrecht / Nachträge

Erstmals wird im BGB normiert, dass der Besteller nach Vertragsschluss Änderungen des vereinbarten Werkerfolges oder Zusatzleistungen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges notwendig sind, verlangen kann, § 650 b BGB. Dieses Anordnungsrecht war bislang allein in der VOB/B vorgesehen. Das Gesetz geht zukünftig einen von der VOB/B stark abweichenden Weg:

Einigung und Anordnung

Begehrt der Besteller eine derartige Änderung, sollen die Vertragsparteien Einvernehmen über die Mehr- oder Mindervergütung anstreben. Der Unternehmer ist im Regelfall verpflichtet, ein Angebot hierüber zu erstellen. Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform (auch per E-Mail) anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung nachzukommen, sofern ihm die Ausführung zumutbar ist. Über dieses Anordnungsrecht können die Parteien nach Beginn der Bauausführung auch eine einstweilige Verfügung erwirken. Unklar ist, wie sich der Zeitraum zwischen Änderungsbegehren und Änderungsanordnung auf Ansprüche des Unternehmers und auf Vertragsfristen auswirkt.

Höhe der Vergütung

Die Höhe des Vergütungsanspruches ist für die in Folge einer Anordnung des Bestellers vermehrt oder verminderten Aufwand nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für Allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln, § 650 c BGB. Der Unternehmer kann zur Berechnung der Vergütung alternativ auf die Ansätze einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Kalkulation zurückgreifen, für deren Richtigkeit eine Vermutungsregelung streitet. Auch über die Höhe der Vergütung können die Parteien eine einstweilige Verfügung erwirken, § 650 d BGB.
Hierin liegt eine erhebliche Abweichung von den Regelungen der § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B, welche eine Berechnung der Höhe der Nachtragsforderungen nur auf kalkulatorischer Basis vorsehen.

Behandlung von Abschlagsforderungen

Der Unternehmer kann 80 % einer angebotenen Nachtragsvergütung als Abschlagszahlung verlangen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende gerichtliche Entscheidung (insbesondere im Wege der einstweiligen Verfügung) ergeht. Stellt sich später allerdings eine Überzahlung heraus, ist diese ab dem Eingang beim Werkunternehmer verschuldensunabhängig wie im Verzug zu verzinsen (im unternehmerischen Verkehr also regelmäßig mit 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz), § 650 c Abs. 3 BGB.

Spezialkammern und -senate

Für die effiziente Bearbeitung der zu erwartenden hohen Zahl an einstweiligen Verfügungsverfahren sollen bei der Land- und Oberlandesgerichten spezialisierte Baukammern bzw. -senate eingerichtet werden, wobei für Nachtragsstreitigkeiten durch die Bundesländer eine Zuständigkeitskonzentration bei ausgewählten Landgerichten eingerichtet werden kann, § 72 a Satz 1 Nr. 2 GVG.

Architekten- und Ingenieurvertrag

Der Architekten- und Ingenieurvertrag wird erstmals in den §§ 650 p – 650 t BGB gesetzlich als eigener Vertragstyp geregelt. Dabei wird eine „Zielfindungsphase“ eingeführt, in der die Planungsgrundlagen ermittelt und eine „Kosteneinschätzung“ vorgelegt werden soll, wenn diese Unterlagen bei Beauftragung des Planers noch nicht vorhanden waren. Bei Scheitern dieser Phase steht beiden Parteien unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsrecht zu.

Für die Anordnungsrechte des Bestellers wird auf den Bauvertrag verwiesen, die Vergütungsfolgen sollen sich in erster Linie nach der HOAI richten. Vorgesehen ist ferner ein Anspruch des Planers auf Teilabnahme seiner Leistungen nach der Ausführungsphase und der Vorrang der Inanspruchnahme des Ausführenden bei von der Objektüberwachung nicht bemerkten Ausführungsmängeln.


Hinweis der Redaktion:
Eine konsolidierte Fassung des neuen und alten BGB-Werkvertragsrechts ist im Mitgliederbereich des DVNW eingestellt. Noch kein Mitglied? Zur Mitgliedschaft geht es hier.

Dr. Oskar Maria Geitel

Über Dr. Oskar Maria Geitel

Dr. Oskar Maria Geitel ist Fachanwalt für Vergaberecht und Rechtanwalt bei Kapellmann und Partner Rechtsanwälte mbB in Berlin. Er berät öffentliche Auftraggeber bei der Vorbereitung, Konzeption und Gestaltung sowie der anschließenden Durchführung von Vergabeverfahren. Einen weiteren Schwerpunkt seiner Tätigkeit stellt die rechtliche Begleitung von Bauvorhaben bezüglich aller Fragen des Baurechts dar, welche sich unmittelbar an die Begleitung des Vergabeverfahrens anschließt. Herr Geitel ist Kommentarautor, Lehrbeauftragter für Vergaberecht und Dozent bei diversen Bildungseinrichtungen.

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2 Kommentare

  1. Oskar Maria Geitel

    Eine umfassende Zusammenstellung von Gesetzesmaterialien und Fachbeiträgen hierzu finden Sie auf http://www.neues-baurecht.de!

    Oskar Maria Geitel

    Reply

  2. Luise

    Ich wusste gar nicht, dass das Bauvertragsrecht erst in diesem Jahr geändert wurde! Es scheint, als wäre vor allem mehr Transparenz bei der Kostenberechnung ein Fortschritt. Das ist eine positive Entwicklung und ich hoffe, dass Bauverträge zukünftig allen Parteien mehr Sicherheit gibt.

    Reply

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